Før finanskrisen var det mange som mente eiendom var en sikker investering med lav risiko. Selv om finanskrisen ikke rammet Norge særlig hardt, viser imidlertid erfaringene fra andre land at det ikke finnes noe slik som høy avkastning med lav risiko. Det finnes imidlertid ett unntak; investering i egen bolig.
En profesjonell utleier må betale 28% skatt på leieinntekter utover rentekostnadene. En som eier sin egen bolig trenger ikke betale denne skatten. Den profesjonelle utleieren må også betale 28% skatt på verdistigningen. Også denne skatten er vanlige huseiere unntatt fra.
Det er dermed nokså opplagt at kjøp av egen bolig er mye mer lønnsomt enn eiendomsinvesteringer i boligmarkedet generelt. Normalt vil slike åpenbare investeringsmuligheter tiltrekke seg nye investorer inntil forventet avkastning tilsvarer markedsavkastningen – altså den en får på børsen. Hver husstand kan imidlertid bare få skattefritak for én bolig, og man kan bare leie ut mindre enn halvparten av boligen for å få skattefritak på leieinntektene. Dette begrenser muligheten til å investere i dette markedet slik at den ekstraordinære avkastningen kan vedvare.
Det er imidlertid ikke bare skattefordelen som gjør det lite attraktivt å kjøpe for å leie ut. Utleie er også en svært risikabel aktivitet. For det første er lovgivingen rettett inn mot å beskytte leietaker. Det er for eksempel i praksis ingen begrensning i hvem eller hvor mange personer en leietaker kan ta inn i sin husstand, med mindre det finnes branntekniske begrensninger. Utleier må godkjenne de som ønsker å flytte inn. Dersom leietakeren misligholder leien, så er prosedyrene for utkastelse så omstendelige at det skal mye til å få namsmann til å effektuere en utkastelse før depositumet er spist opp. Det er også kun svært alvorlige brudd på kontrakten som gir hjemmel for utkastelse. Problemer med husleien er utbredt, ettersom årsaken til at mange leier er at de ikke har en tilstrekkelig ordnet økonomi til å kjøpe.
Det kan godt hende at det er riktig å beskytte leietaker slik som i dag. Resultatet er imidlertid at utleiere må legge inn en betydelig margin for å dekke potensielle kostnader. For profesjonelle er det derfor vanskelig å få lønnsomhet i konkurranse med private utleiere med en store skattemessig fordel. Som figuren viser vil en utleier i dag tjene snaut 600 kroner per måned på å leie ut en leilighet på 40 kvadratmeter, før administrasjon og vedlikehold. Det er dermed vanskelig å se for seg at man kan tjene penger på dette.
Utleiemarkedet preges av den grunn av private utleiere og mindre eiendomsselskap med dårlig lønnsomhet. Leier man ut fra egen bolig gjør imidlertid skattefordelen at man får et overskudd på ca. 2400. Selv dette kan imidlertid være snaut om en tar med alle kostnadene. Om rente øker til 6% vil også overskuddet falle til 400 kroner. Det er også antatt i beregningen at utleie fra egen bolig gir samme inntekt som utleie av blokkleilighet. Sannsynligvis får man imidlertid mindre for leiligheter i bolighus, noe som ytterligere reduserer lønnsomheten. For boligeiere er det derfor også lite å tjene på utleie. Å kjøpe bolig med utleiemuligheter er derfor ikke nødvendigvis en god idé.
Investering i egen bolig i stedet for å leie er imidlertid en meget fornuftig investering på grunn av skattefordelen. Investering i boligmarkedet generelt er som nevnt ikke hensiktsmessig om man ser bort fra fremtidig verdistigning. Kostnadene i forbindelse med utleie og skatteulempen sørger for at en over tid vil tape på profesjonell investering i boligmarkedet. Det er derfor ikke overraskende at det stort sett alltid er trangt i leiemarkedet. Investorer kan selvsagt spekulere i at man får 20 nye år med nær sammenhengende verdistigning, men historien fra andre land under finanskrisen forteller oss at det slett ikke er sikkert at historien gjentar seg her.
Figuren viser gjennomsnittlig overskudd på utleie etter skatt og kapitalkostnader for en leilighet i Oslo med 4% rente. Administrasjon og vedlikehold er ikke tatt med. (kilde: Egne beregninger, SSB, EFF, NEF, Finn.no og Econ Pöyry). Desverre er søylene byttet om i artikkelen i DN. Utregningen finner du her.
En profesjonell utleier må betale 28% skatt på leieinntekter utover rentekostnadene. En som eier sin egen bolig trenger ikke betale denne skatten. Den profesjonelle utleieren må også betale 28% skatt på verdistigningen. Også denne skatten er vanlige huseiere unntatt fra.
Det er dermed nokså opplagt at kjøp av egen bolig er mye mer lønnsomt enn eiendomsinvesteringer i boligmarkedet generelt. Normalt vil slike åpenbare investeringsmuligheter tiltrekke seg nye investorer inntil forventet avkastning tilsvarer markedsavkastningen – altså den en får på børsen. Hver husstand kan imidlertid bare få skattefritak for én bolig, og man kan bare leie ut mindre enn halvparten av boligen for å få skattefritak på leieinntektene. Dette begrenser muligheten til å investere i dette markedet slik at den ekstraordinære avkastningen kan vedvare.
Det er imidlertid ikke bare skattefordelen som gjør det lite attraktivt å kjøpe for å leie ut. Utleie er også en svært risikabel aktivitet. For det første er lovgivingen rettett inn mot å beskytte leietaker. Det er for eksempel i praksis ingen begrensning i hvem eller hvor mange personer en leietaker kan ta inn i sin husstand, med mindre det finnes branntekniske begrensninger. Utleier må godkjenne de som ønsker å flytte inn. Dersom leietakeren misligholder leien, så er prosedyrene for utkastelse så omstendelige at det skal mye til å få namsmann til å effektuere en utkastelse før depositumet er spist opp. Det er også kun svært alvorlige brudd på kontrakten som gir hjemmel for utkastelse. Problemer med husleien er utbredt, ettersom årsaken til at mange leier er at de ikke har en tilstrekkelig ordnet økonomi til å kjøpe.
Det kan godt hende at det er riktig å beskytte leietaker slik som i dag. Resultatet er imidlertid at utleiere må legge inn en betydelig margin for å dekke potensielle kostnader. For profesjonelle er det derfor vanskelig å få lønnsomhet i konkurranse med private utleiere med en store skattemessig fordel. Som figuren viser vil en utleier i dag tjene snaut 600 kroner per måned på å leie ut en leilighet på 40 kvadratmeter, før administrasjon og vedlikehold. Det er dermed vanskelig å se for seg at man kan tjene penger på dette.
Utleiemarkedet preges av den grunn av private utleiere og mindre eiendomsselskap med dårlig lønnsomhet. Leier man ut fra egen bolig gjør imidlertid skattefordelen at man får et overskudd på ca. 2400. Selv dette kan imidlertid være snaut om en tar med alle kostnadene. Om rente øker til 6% vil også overskuddet falle til 400 kroner. Det er også antatt i beregningen at utleie fra egen bolig gir samme inntekt som utleie av blokkleilighet. Sannsynligvis får man imidlertid mindre for leiligheter i bolighus, noe som ytterligere reduserer lønnsomheten. For boligeiere er det derfor også lite å tjene på utleie. Å kjøpe bolig med utleiemuligheter er derfor ikke nødvendigvis en god idé.
Investering i egen bolig i stedet for å leie er imidlertid en meget fornuftig investering på grunn av skattefordelen. Investering i boligmarkedet generelt er som nevnt ikke hensiktsmessig om man ser bort fra fremtidig verdistigning. Kostnadene i forbindelse med utleie og skatteulempen sørger for at en over tid vil tape på profesjonell investering i boligmarkedet. Det er derfor ikke overraskende at det stort sett alltid er trangt i leiemarkedet. Investorer kan selvsagt spekulere i at man får 20 nye år med nær sammenhengende verdistigning, men historien fra andre land under finanskrisen forteller oss at det slett ikke er sikkert at historien gjentar seg her.
Kommentarer
Legg inn en kommentar