OBOS og Finanstilsynet har en irrasjonell besettelse mot spekulanter
Våren 2017 er Børre Boligkjøper nyskilt og må ha en leilighet i nærhet til barnas skole og fritidsaktiviteter. Den eneste leiligheten til salgs er under oppføring. Den ble kjøpt av en spekulant høsten 2015. Prisstigningen i Oslo var i denne perioden 31 prosent. Verdien av boligen har dermed økt med halvannen million, og det må Børre betale til spekulanten bare for kontrakten. I tillegg skal hun ha tilbake depositumet på en halv million.
For Børre virker det urettferdig at en spekulant skal ha en avkastning på over tre hundre prosent av investert kapital bare for å sitte på en kontrakt i et drøyt år.
Børre er ikke alene om å synes det. OBOS har forbudt videresalg av deres kontrakter. OBOS-sjef Daniel Siraj uttaler til NRK Brennpunkt at «Folk skal ikke tjene seg søkkrike på å flytte et stykke papir». Finanstilsynet er trolig av samme oppfatning, ettersom de strammet inn lovtolkningen i 2015 i et rundskriv.
Avhendingsloven er utformet til betydelig ulempe for små spekulanter. Med mindre du kjøper til eget formål vil den som spekulerer i boligkjøpskontrakter påta seg hele prosjektrisikoen ved videresalg. Bare de største investorene kan gjøre det. Innstrammingen fra Finanstilsynet betyr at privatpersoner ikke kan sitte på mer enn én kontrakt om gangen.
Uviljen mot spekulasjon i boligkjøpskontrakter fremstår imidlertid som lite rasjonell. Forskning viser at økt spekulasjon kan føre til større kortsiktige prissvingninger, men også økt boligbygging. For de som er opptatt av å holde prisen på inngangsbilletten til boligmarkedet nede over tid bør sistnevnte vektlegges mest.
Boligprisene er heller ikke løsrevet fra realøkonomien selv om det er spekulanter i markedet. På sikt bestemmes prisene av inntektsnivået og byggekostnader. Spekulanter som presser prisen opp høyere enn dette vil tape over tid.
Skadevirkningene begrenses også av at spekulasjonsobjekter leies ut med en stor skatteulempe sammenlignet med selveide boliger. I et gjennomsnittsår vil derfor privatpersoner som foretrekker å eie, ha høyere betalingsvilje for en bolig enn spekulanten.
Noen hevder at spekulantene kjøper opp leiligheter og presser opp prisnivået ved å la dem stå tomme over lengre tid, men en slik strategi er så kostbar at det sannsynligvis er et helt marginalt problem.
For boligkontrakter er argumentene for å hindre spekulasjon enda svakere. Ingen utbyggere stikker spaden i jorda før de har solgt de fleste leilighetene. Færre spekulanter betyr dermed at færre prosjekter igangsettes og at det bygges færre boliger. Siden det aller viktigste tiltaket for å holde boligprisene nede er å bygge flere boliger, fremstår OBOS og Finanstilsynets tiltak mot boligspekulanter som lite rasjonelle.
Det er jo heller ikke riktig at boligspekulantene bare «flytter et stykke papir». De tar en betydelig risiko i tilfelle markedet faller. Dette illustreres av DNs oppslag på mandag om Egil Nymann som kanskje kan tape over seks hundre tusen på en boligkontrakt. Antakeligvis er det en del spekulanter som også blør nå, etter at boligprisene har sunket med seks prosent i 2017.
Da Børre Boligkjøper for to år siden var lykkelig gift med Vilde Villaeier, så visste han ikke at han skulle få behov for leilighet i dag. Børre burde derfor være takknemlig for at en spekulant skjønte det fremtidige behovet hans og sørget for at en bolig sto ferdig når han trengte den. Uten spekulanten hadde det kan hende ikke vært noen leilighet til Børre.
OBOS bør endre praksis og Avhendingslova bør endres slik at transport av boligkjøpskontrakter ikke innebærer prosjektansvar.
For Børre virker det urettferdig at en spekulant skal ha en avkastning på over tre hundre prosent av investert kapital bare for å sitte på en kontrakt i et drøyt år.
Børre er ikke alene om å synes det. OBOS har forbudt videresalg av deres kontrakter. OBOS-sjef Daniel Siraj uttaler til NRK Brennpunkt at «Folk skal ikke tjene seg søkkrike på å flytte et stykke papir». Finanstilsynet er trolig av samme oppfatning, ettersom de strammet inn lovtolkningen i 2015 i et rundskriv.
Avhendingsloven er utformet til betydelig ulempe for små spekulanter. Med mindre du kjøper til eget formål vil den som spekulerer i boligkjøpskontrakter påta seg hele prosjektrisikoen ved videresalg. Bare de største investorene kan gjøre det. Innstrammingen fra Finanstilsynet betyr at privatpersoner ikke kan sitte på mer enn én kontrakt om gangen.
Uviljen mot spekulasjon i boligkjøpskontrakter fremstår imidlertid som lite rasjonell. Forskning viser at økt spekulasjon kan føre til større kortsiktige prissvingninger, men også økt boligbygging. For de som er opptatt av å holde prisen på inngangsbilletten til boligmarkedet nede over tid bør sistnevnte vektlegges mest.
Boligprisene er heller ikke løsrevet fra realøkonomien selv om det er spekulanter i markedet. På sikt bestemmes prisene av inntektsnivået og byggekostnader. Spekulanter som presser prisen opp høyere enn dette vil tape over tid.
Skadevirkningene begrenses også av at spekulasjonsobjekter leies ut med en stor skatteulempe sammenlignet med selveide boliger. I et gjennomsnittsår vil derfor privatpersoner som foretrekker å eie, ha høyere betalingsvilje for en bolig enn spekulanten.
Noen hevder at spekulantene kjøper opp leiligheter og presser opp prisnivået ved å la dem stå tomme over lengre tid, men en slik strategi er så kostbar at det sannsynligvis er et helt marginalt problem.
For boligkontrakter er argumentene for å hindre spekulasjon enda svakere. Ingen utbyggere stikker spaden i jorda før de har solgt de fleste leilighetene. Færre spekulanter betyr dermed at færre prosjekter igangsettes og at det bygges færre boliger. Siden det aller viktigste tiltaket for å holde boligprisene nede er å bygge flere boliger, fremstår OBOS og Finanstilsynets tiltak mot boligspekulanter som lite rasjonelle.
Det er jo heller ikke riktig at boligspekulantene bare «flytter et stykke papir». De tar en betydelig risiko i tilfelle markedet faller. Dette illustreres av DNs oppslag på mandag om Egil Nymann som kanskje kan tape over seks hundre tusen på en boligkontrakt. Antakeligvis er det en del spekulanter som også blør nå, etter at boligprisene har sunket med seks prosent i 2017.
Da Børre Boligkjøper for to år siden var lykkelig gift med Vilde Villaeier, så visste han ikke at han skulle få behov for leilighet i dag. Børre burde derfor være takknemlig for at en spekulant skjønte det fremtidige behovet hans og sørget for at en bolig sto ferdig når han trengte den. Uten spekulanten hadde det kan hende ikke vært noen leilighet til Børre.
OBOS bør endre praksis og Avhendingslova bør endres slik at transport av boligkjøpskontrakter ikke innebærer prosjektansvar.
Kommentarer
Legg inn en kommentar