Boligspekulantene er nyttige

Finansdepartementets svar på galopperende boligpriser er å sette hindringer i veien for nye boligprosjekter.

Boligprisene stiger fordi det bygges for få boliger. Dette er finansdepartementet forståelig nok bekymret for. Departementet har derfor funnet ut at det er en god idé å gjøre det enda vanskeligere å bygge boliger.

Rett før jul bestemte regjeringen at det skal kreves minimum førti prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig, men bare i Oslo. For resten av landet forblir kravet femten prosent. Tiltaket skal ramme kyniske boligspekulanter som driver opp prisene i boligmarkedet.

Problemet er bare at på sikt gir spekulanter lavere og ikke høyere boligpriser. Før et byggeprosjekt kan igangsettes krever banken at de fleste enhetene må være solgt. Desto flere spekulanter, desto enklere er det å forhåndsselge boenheter. Spekulantene bidrar dermed til økt boligbygging. Flere boliger er sannsynligvis det mest effektive bidraget til lavere boligpriser.

Men boligspekulanter er takknemlige syndebukker. De er utspekulerte, kanskje til og med ganske griske, og de svarer ikke tilbake. Siden innstrammingen har det ikke vært et eneste leserbrev i norske aviser undertegnet «boligspekulant».

At myndighetene setter krav til egenkapital generelt er forståelig. Når gjelden blir for høy kan en liten renteendring føre til at boligeierne får problemer med å betjene lånene sine. Som finanskrisen viste kan resultatet bli at bankene går over ende.


Men når tiltakene spesialsys for å ramme boligspekulanter så er myndighetene på ville veier. For det første har slike innstramminger som nevnt helt motsatt effekt på prisene på sikt. For det andre er Finanstilsynets boligprisbesettelse et blindspor. Joda, det er en sammenheng mellom boligpriser og kredittvekst. Men la oss ta et kontrollspørsmål; ville Finanstilsynet vært mer fornøyd om kredittveksten hovedsakelig gikk til forbruksgjeld og ikke boligkjøp? Svaret er nok nei.

Hovedproblemet er altså kredittveksten, ikke boligprisveksten. En generell regel om krav til egenkapital er sannsynligvis et ganske godt tiltak mot kredittvekst. Det vil kanskje også dempe boligprisveksten.

Men når departementet iverksetter tiltak rettet mot boligspekulantene spesielt, så ligner det mer på et moralistisk prosjekt mot bolighaier i Oslo enn et veloverveid tiltak for å begrense kredittveksten.

Hva er nå egentlig de faglige argumentene for at kjøp av sekundærbolig er mer risikabelt enn kjøp av primærbolig? Finnes det data som støtter at eiere av sekundærboliger tåler renteøkning dårligere enn de som bare eier sin primærbolig? Dersom investeringer i sekundærboliger faktisk er mer risikabelt, hvorfor gjelder reglene kun for sekundærboliger i Oslo?

Den vanvittige utviklingen i boligmarkedet de siste årene skyldes en kombinasjon av lave renter og boligunderskudd. Det er ingen god grunn til å tro at problemene først og fremst skyldes spekulanter. Figuren viser at om osloborgerne skulle bodd like romslig som i år 2000, måtte vi satt rundt 80 000 av dem på gata. Boligunderskuddet er løst ved at antall personer per bolig har økt fra 1,8 til 2. Noe av dette kan nok tilskrives at innvandrere bor tettere, men det viser også at det bygges for få boliger. Oslo kan ikke fortsette å løse boligproblemene ved å presse flere personer inn i hver bolig. Å lage spesialordninger for Oslo som hindrer finansiering av flere boliger virker derfor lite hensiktsmessig.

Saken har selvsagt vært ute på høring. I flere høringssvar ble det argumentert med at innstrammingen ville ramme finansieringen av nye boligprosjekter. Departementet valgte å ignorere advarslene.














Antall person uten bolig dersom osloborgerne skulle bodd like romslig som i 2000.
Figuren viser akkumulert differanse mellom befolkningsøkningen og veksten i husrom i Oslo kommune dersom antall personer per bolig skulle holdt seg konstant på 2000-nivå (1,8 personer per bolig). Kilde: SSB.  

Kommentarer

  1. En bekymring kan være at "spekulanter" driver opp prisene i gode tider og så "flykter" og driver ned prisene i dårlige tider, mens den "ordinære" boligetterspørselen er mindre syklisk. De forsterker i så fall konjunkturene.

    Det går jo også rykter om at mange spekulanter lar boligene stå tomme siden verdiøkningen er så høy at leieinntekter ikke er verdt den ekstra jobben med å leie ut. Da øker risikoen betydelig om det å bygge mer medfører flere tomme leiligheter som plutselig skal ut på markedet samtidig når markedet snur.

    SvarSlett
    Svar
    1. Joda, spekulantene kan nok ha en viss medsyklisk innvirkning. På den annen side så er jo ofte sterk prisstigning ofte knyttet til fundamental svikt i tilbudet. I den grad spekulantene bidrar til høyere priser vil jo det i seg selv bidra til at nybygging blir mer lønnsomt og mer bygges på sikt.

      At det er vanlig å la boliger stå tomme har jeg litt vanskelig for å tro, med mindre det er for korte tidsrom. Spekulanten vil jo tape betydelige beløp på det.

      Slett
  2. Dette må da bygge på en forutsetning om at "spekulanter/kjøpere av sekundærbolig" enten er nødvendig for å i det hele tatt få solgt nok nye boliger før byggestart eller at tempo i nyboligsalg går vesentlig ned om denne gruppen hadde forsvunnet?

    Hvis vi går ut fra at tesen om boligmangel er korrekt:

    Da skal det jo være flere kjøper av et sted de skal bo selv enn det er leiligheter (nye og gamle ute for salg)?

    Da er det vel ingen grunn til å tro at disse spekulantene har vesentlig innvirkning på antall igangsettelser?

    Hvis ikke tilsier all teori og fornuft at en økning i etterspørsel og raskere salg gir høyere priser?

    Og høyere tomtepris og dermed høyere byggekost?

    Og i tillegg er det vel grunn til å tro at denne gruppen reinvesterer alt eller en del av eventuelle gevinster i nye boliger som igjen fører til høyere etterspørsel og salgstakt?

    Beklager, men jeg kjøper ikke forutsetningen om at spekulanter er nødvendige om det er boligmangel. Det strider mot både sunn fornuft og økonomisk teori...

    SvarSlett
    Svar
    1. Mener du at boligspekulanter ikke investerer noe særlig i prosjekterte leiligheter, kun i eksisterende? Det må jo være den logiske slutningen dersom du mener at de i liten grad bidrar til at prosjekter gjennomføres, men samtidig bidrar til prisoppgang ellers.

      Jeg mener det er grunn til å tro det motsatte. Vanlige boligkjøpere har ofte et mer prekært behov enn spekulanter. Hele poenget for spekulanter er jo å spekulere i prisoppgang på sikt, så det spiller liten rolle at leiligheten ikke er ferdig på investeringstidspunktet. Det er vel hverken i strid med sunn fornuft eller økonomisk teori ...

      Slett
    2. Begge deler. Poenget er at hvis det er bygget x 1000 for få boliger i mange år bør det være mer enn tilstrekkelig med primærboligkjøpere til å klarere alt av nybygg og brukte boliger som legges ut. Dermed vil bare spekulanter som i snitt nok har betydelig høyere kjøpekraft øke pengemengden som etterspør boliger og antall etterspørrere. Du er ikke uenig i at dette hever prisene?

      Slett
    3. Kanskje det er tilstrekkelig med primærboligkjøpere, jeg vet ikke, men nå er det altså en gang slik at en god del prosjekterte leiligheter selges til spekulanter. Det betyr at flere prosjekter settes i gang. Det betyr at antall boliger blir større enn det ville blitt uten spekulantene.

      Joda, spekulanter kan kanskje drive opp prisene på kort sikt, men det bør i så fall gi ekstra incentiver til utbygging, og lavere priser på sikt.

      Jeg tror derfor ikke det kan være noe tvil om at hadde vi fjernet spekulantene så hadde færre leiligheter blitt bygd. Så kan det jo hende du har rett, at det er tilstrekkelig med etterspørselen fra primærboligkjøpere. Men det du egentlig sier da er jo at det bygges for mye.

      Slett
  3. Det bryter mot at det har vært stor boligmangel i Oslo i mange år. Det må du være enig i?

    Boligmangel vil jo føre til at mange må klumpe seg sammen i leiemarkedet (Det kan vel forutsettes at leietakeres fleksibilitet med tanke på boareal og antall mennesker per husholdning er større i leiemarkedet, samt at hvis det er dyrere å leie enn å eie etterspørres færre m2 per hode)som igjen gir en kø av primærboligkjøpere som da blir skjøvet til side av spekulanter, både i primær og sekundæremarkedet. Dermed vil i stor grad spekulantene (igjen både i markedet for brukte og nye boliger) bare øke etterspørselen etter de samme boligene og dermed prisen.

    Du forutsetter ved å anta at boligbyggerne til enhver tid kan igangsette det begge disse kjøpegruppene totalt etterspør at det til enhver tid er nok tomter med igangsettelsestilatelse til å oppfylle denne etterspørselen. Det stemmer vel ikke helt med det for eksempel både boligbyggere og politikere i Oslo gang på gang hevder?

    Min påstand er at:

    1.) Brukte og nye boliger er for de fleste etterspørrere nær perfekte substiutt og dermed er etterspørselen etter nye og brukte boliger svært korrelerende og mange etterspør begge frem til de kjøper.

    2.) Hvis det er boligmangel slik Prognosesenteret definerer det (færre boliger enn kjøpere som skal bo i boligen selv) vil det være mer enn nok etterspørsel i Oslo til å klarere det som legges ut av nye og brukte boliger. Alt annet vil jo her være selvmotsigende.

    3. Siden flaskehalsen er mangelen på ferdig regulerte tomter som er problemet for å bygge nok som det også bastant hevdes vil det fram til det er bygget nok være nok primæreboligkjøpere til å klarere markedet.

    4. Dermed tilfører spekulanter med høy kjøpekraft og betalingsvillighet bare økt etterspørsel etter de samme nye og brukte boligene. Dette fører til prisøkning av naturlige årsaker...

    SvarSlett
    Svar
    1. Du har et godt poeng i at dersom regulerte tomter er en bindende beskrankning, så kan ikke spekulasjon (eller noe annet) øke byggingen av leiligheter.

      Men jeg tror du overdriver skadevirkningene av spekulasjonen. Det er jo ikke slik at spekulanter har en uendelig pengesekk. Hva en boliginvestor kan by avhenger av om hun kan få en rimelig avkastning på kapitalen. Siden primæreiere i utgangspunktet har en veldig stor skattemessing fordel, så er det usannsynlig at en boliginvestor vil være villig til å betale veldig mye mer enn en privatperson.

      Slett
    2. Espen, du har for høye tanker om norske boliginvestorer.

      Jeg har opp gjennom årene sett en klar trend i hvordan potensielle boliginvesteringer vurderes:

      1. For høy leiepris og 0 ledighet over tid i regnestykkene.
      2. Tilnærmet 0 i årlige avsetninger til vedlikehold.
      3. Svært lite eller intet rom for renteøkninger mhp likviditetsoverskudd
      4. Urealistiske forventninger til prisvekst som nesten utelukkende er vurdert som viktigste avkastningssskaper.

      Da jeg jobbet som analytiker på Londonkontoret hos en av verdens største næringsmeglere, gjorde vi en liten in-house undersøkelse hvor vi stilte private boliginvestorer i våre respektive hjemland noen spørsmål om investeringene deres. Ingen kjempepopulasjon så det ble stort sett kvalitativ vurdering av svar.

      Norske boliginvestorer regnet i følge denne lille undersøkelsen i 2014 med over 7% årlig verdistigning og 4,8% leieprisvekst (altså hvert eneste år i investeringens levetid).

      Min påstand er at private boliginvestorer i snitt ikke har filla peiling på eiendom, men har fått god avkastning de siste 15 årene på grunn av stadig lavere renter og i stor grad er blinde på grunn av dette.

      Jeg er enig i at proffe aktører som f.eks Fredensborg har et annet fokus på yeild og fornuftig finansiell risiko, men private investorer handler dessverre i stor grad om maks belåning og prisstigning.

      Litt på siden: Det ble gitt ca. 37.000 igangsettelsestilatelser i 2016. Deretter kan du legge på ca. 3.000 konverteringer og kanskje trekke fra det samme i skraping (jeg vil dog hevde at skraping først og fremst skjer der folk flytter fra og ikke i de store byene). Befolkningsveksten var rett under 45.000.

      Det gir en IG/Befolkningsvekst på ca. 0,84 og er så vidt jeg husker det samme som i Irland i 2006. Etter at flyktningestrømmen fra 2015 er sluset inn vil vi se ytterligere nedgang i befolkningsveksten, antageligvis ned mot 35.000 over et par, tre år(med mindre arbeidsinnvandringen tar seg opp igjen, men siden det norske jobbmarkedet er blandt de svakeste i Europa vil det neppe skje med det første). Siden det videre som kjent er et lagg på boligbygging vil ikke byggingen stoppe momentant og fra om med i år kommer vi fort til å igangsette en bolig per person befolkningen vokser med. Dette gjelder like mye for Oslo som for resten av landet. Vil ikke da eventuelle spekulanter bare føre til at nedturen som kommer (Hjulpet av at Norges Bank vil måtte aggere når ECB kutter QE med å sette opp renten. Antageligvis flere ganger i 2028) blir mye større?

      Slett
  4. Det spekulantene tilbyr er vel økt likviditet i boligmarkedet - som er positivt av samme grunn som i aksjemarkedet. At de på kort sikt er med på å drive opp pris, og overpris, virker naturlig for meg, så lenge ingen av dem driver med "short-salg" av eiendom(?). Dersom man antar at pris på sikt er avhengig av tilbud og etterspørsel så kan vel disse prisboblene ses på som en sur kur for å øke tilbudet mot behovet - og spekulantene som veldig nyttige "idioter".

    SvarSlett

Legg inn en kommentar