Subsidieringen av boligeiere er antakeligvis ikke et veldig stort samfunnsproblem.
I motsetning til andre investorer, betaler ikke boligeiere skatt på avkastning, og formueskatten er lav. Disse skattesubsidiene utgjør antakeligvis rundt 50-60 milliarder i året.
Dessverre ser ikke huseierne noe særlig til disse pengene. På sikt bestemmes nemlig boligprisene hovedsakelig av innbyggernes betalingsevne, som igjen bestemmes av inntekt og rentenivå. Fra 1999 til 2017 økte kvadratmeterprisen for enebolig med 258 prosent. Antar vi at en huskjøper typisk kan få låne fire ganger inntekt, viser ligningstall fra SSB at disponibel inntekt etter slik gjeldsopptak økte med 311 prosent i samme periode. Mye av denne økningen skyldes lavere renter.
Dersom myndighetene over natten innførte full beskatning av boligeierne, så ville betalingsevnen og prisene dermed synke med et beløp omtrent lik skatteskjerpelsen. Nye boligkjøpere ville hatt akkurat de samme månedlige utgiftene etter en slik reform, men en større del av utgiftene ville vært skatt.
Tilhengerne av boligskatt peker på to hovedargumenter for hardere beskatning av boligeiere.
For det første hever subsidiene aktivitetsnivået og kostnadsnivået i byggenæringen. Dette går på bekostning av mer lønnsomme næringer som ikke trenger subsidier. Resultatet er et samfunnsøkonomisk tap.
For det andre bidrar hardere beskatning av eiendom til en prisnedgang som vil virke sosialt utjevnende. En forskningsartikkel av SSB-forsker Erlend Eide Bøe (DN 29. juni) viser at prisene vil falle med 20 prosent ved en kombinasjon av økt eiendomsskatt og formueskatt. Dette vil gi en lavere inngangsbillett for unge og flere vil få mulighet til å kjøpe egen bolig.
Det sosiale argumentet er greit nok, men må selvsagt veies opp mot en betydelig ulempe. Eksisterende boligeiere vil få det beintøft med økte skatter i kombinasjon med et boligprisfall på tjue prosent, mange med lån til pipa. Antakeligvis kan en del av de sosiale gevinstene også oppnås mer presist og målrettet gjennom skattesystemet og husbanken.
Bøe argumenterer med at reformen må innfases gradvis over flere år, men det vil nok være politisk vanskelig, og fremtidige skattekostnaden vil uansett prises inn øyeblikkelig i markedet. Og når reformen er ferdig implementert vil de nye boligeierne ha omtrent akkurat samme månedlige utgifter som dagens, skatten vil bare utgjøre en større andel.
Argumentet om at lav eiendomsskatt fortrenger andre næringer er imidlertid langt fra overbevisende. En skattesubsidie er skadelig dersom den fører til at ressurser blir brukt på ulønnsom og dyr produksjon. Dersom subsidien har liten innvirkning på hvor mye som produseres er den heller ikke særlig skadelig.
I den vitenskapelige litteraturen er det gjort beregninger på hvor følsomme boliginvesteringer er for boligpriser. Estimatene tilsier at når kostnadene øker med én prosent så faller investeringene også med om lag én prosent.
Problemet med disse beregningene er imidlertid at en god del av eiendomsinvesteringer er betaling for tomter. Siden tilbud av landareal i Norge er gitt, vil ikke høyere etterspørsel fortrenge noe som helst. Det vil bare gi høyere priser.
Det som er avgjørende er hvor stor del av BNP vi bruker på å byggeaktivitet. Dersom denne andelen ikke påvirkes noe særlig av skatter, så er antakeligvis skadevirkningene ganske små.
Det viser seg at om vi sammenligner nivå på eiendomsskatt med byggenæringens andel av BNP for OECD-land, så er ikke effekten særlig stor. Én prosents økning i skatt gir i snitt bare en tidels prosent reduksjon i byggeaktivitet.
Regner vi dette om til tall, så vil skatteskjerpelsen som Bøe foreslår bare redusere byggenæringens andel av BNP fra 6,7 prosent til 6,2 prosent. Dette er godt innenfor uforklarte variasjoner i byggeaktivitet mellom ulike land, så det er antakeligvis ikke dekning for å erklære dette som et samfunnsproblem.
Ja, økt eiendomsskatt vil kunne ha positive fordelingseffekter. For allokering av samfunnets ressurser har det imidlertid lite å si.
I motsetning til andre investorer, betaler ikke boligeiere skatt på avkastning, og formueskatten er lav. Disse skattesubsidiene utgjør antakeligvis rundt 50-60 milliarder i året.
Dersom myndighetene over natten innførte full beskatning av boligeierne, så ville betalingsevnen og prisene dermed synke med et beløp omtrent lik skatteskjerpelsen. Nye boligkjøpere ville hatt akkurat de samme månedlige utgiftene etter en slik reform, men en større del av utgiftene ville vært skatt.
Tilhengerne av boligskatt peker på to hovedargumenter for hardere beskatning av boligeiere.
For det første hever subsidiene aktivitetsnivået og kostnadsnivået i byggenæringen. Dette går på bekostning av mer lønnsomme næringer som ikke trenger subsidier. Resultatet er et samfunnsøkonomisk tap.
For det andre bidrar hardere beskatning av eiendom til en prisnedgang som vil virke sosialt utjevnende. En forskningsartikkel av SSB-forsker Erlend Eide Bøe (DN 29. juni) viser at prisene vil falle med 20 prosent ved en kombinasjon av økt eiendomsskatt og formueskatt. Dette vil gi en lavere inngangsbillett for unge og flere vil få mulighet til å kjøpe egen bolig.
Det sosiale argumentet er greit nok, men må selvsagt veies opp mot en betydelig ulempe. Eksisterende boligeiere vil få det beintøft med økte skatter i kombinasjon med et boligprisfall på tjue prosent, mange med lån til pipa. Antakeligvis kan en del av de sosiale gevinstene også oppnås mer presist og målrettet gjennom skattesystemet og husbanken.
Bøe argumenterer med at reformen må innfases gradvis over flere år, men det vil nok være politisk vanskelig, og fremtidige skattekostnaden vil uansett prises inn øyeblikkelig i markedet. Og når reformen er ferdig implementert vil de nye boligeierne ha omtrent akkurat samme månedlige utgifter som dagens, skatten vil bare utgjøre en større andel.
Argumentet om at lav eiendomsskatt fortrenger andre næringer er imidlertid langt fra overbevisende. En skattesubsidie er skadelig dersom den fører til at ressurser blir brukt på ulønnsom og dyr produksjon. Dersom subsidien har liten innvirkning på hvor mye som produseres er den heller ikke særlig skadelig.
I den vitenskapelige litteraturen er det gjort beregninger på hvor følsomme boliginvesteringer er for boligpriser. Estimatene tilsier at når kostnadene øker med én prosent så faller investeringene også med om lag én prosent.
Problemet med disse beregningene er imidlertid at en god del av eiendomsinvesteringer er betaling for tomter. Siden tilbud av landareal i Norge er gitt, vil ikke høyere etterspørsel fortrenge noe som helst. Det vil bare gi høyere priser.
Det som er avgjørende er hvor stor del av BNP vi bruker på å byggeaktivitet. Dersom denne andelen ikke påvirkes noe særlig av skatter, så er antakeligvis skadevirkningene ganske små.
Det viser seg at om vi sammenligner nivå på eiendomsskatt med byggenæringens andel av BNP for OECD-land, så er ikke effekten særlig stor. Én prosents økning i skatt gir i snitt bare en tidels prosent reduksjon i byggeaktivitet.
Regner vi dette om til tall, så vil skatteskjerpelsen som Bøe foreslår bare redusere byggenæringens andel av BNP fra 6,7 prosent til 6,2 prosent. Dette er godt innenfor uforklarte variasjoner i byggeaktivitet mellom ulike land, så det er antakeligvis ikke dekning for å erklære dette som et samfunnsproblem.
Ja, økt eiendomsskatt vil kunne ha positive fordelingseffekter. For allokering av samfunnets ressurser har det imidlertid lite å si.
Kommentarer
Legg inn en kommentar